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二手房交易費用
2014年07月15日 16:37 來源:常德買房網|我要評論 瀏覽字號:【
[摘要]由于二手房買賣在交易過程中涉及到營業稅、個人所得稅、中介傭金等眾多費用,因此二手房交易過程中產生的費用要高于新房。二手房交易稅費房產交易稅費一直是廣大購房網友最為關注的問題之一,繼個人購買住房轉讓 ...

   由于二手房買賣在交易過程中涉及到營業稅、個人所得稅、中介傭金等眾多費用,因此二手房交易過程中產生的費用要高于新房。二手房交易稅費房產交易稅費一直 是廣大購房網友最為關注的問題之一,繼個人購買住房轉讓時需交納營業稅之后,"個稅"也欲重新征繳的"傳聞"使得買賣雙方不知道現在買房、賣房到底要交多 少稅?為了讓購房網友做到心中有數,新安房產網小編為您綜合整理如下:[買房二手房交易流程及流程圖]

一、二手房交易稅費

(1)契稅

   《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,征稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為,稅目為國有土地使用權出讓,土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交 換),房屋買賣、贈與和交換,稅率為3%—5%,納稅人是在我國境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。國家規定對個人購買自用普通住宅,暫減半征收契 稅。國家在今年房地產業稅收政策調整中,從價格、面積、容積率三方面明確了享受優惠政策的普通住房標準。從今年6月1日起,個人購房的契稅優惠政策也將按 照統一的普通住房標準執行。 據國家契稅條例的規定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的標準是按房屋買賣成交價的3%~5%收取,全部由買方負擔。

征稅對象:發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋

納稅人:買方

稅率:3%

(2)印花稅

   印花稅是對經濟活動交往中書立領受的各種應稅經濟憑證所征收的一種稅。根據印花稅暫行條例規定,個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅,印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。

征稅對象:經濟合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證

納稅人:買賣雙方

稅率:0.05%

(3)營業稅

   國家營業稅暫行條例規定,單位和個人銷售不動產,按成交價格征收5%的營業稅。1999年,為了配合國家住房制度改革,切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負 擔,國家出臺優惠政策規定,對個人購買并居住超過一年的普通住宅,銷售時免征營業稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅,銷售時營業稅按銷售價減去購入原 價后的差額計征。最近,為促進房地產市場健康發展,遏制投機炒作行為,國家對個人轉讓房地產營業稅政策做出調整,自2005年6月1日起,對個人購買住房 不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅。對個人購買非普通住房 超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

征稅對象:提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額。

納稅人:賣方

稅率:5%

(4)城市維護建設稅

   繳納增值稅、營業稅的單位和個人,是城市維護建設稅的納稅義務人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅額為計稅依據,

   分別與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的,稅率為營業稅稅額的7%;納稅人所在地在縣城鎮的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的,稅率為1%.

(5)教育費附加

   這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而征收的一種附加費,依營業稅額為計費依據,稅率為3%。

(6)土地增值稅

   土地增值稅于1994年開始征收,目的主要是為了規范土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和 國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象,依照規定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率,稅率分 別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優惠政策。如因國家建設需要依法征用、收回的房地產,對居民個人擁有的普通標準住宅等,在其 轉讓時免征或暫免征收土地增值稅。轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,都要繳納土地增值稅,土地增值稅實行四級超額累進稅 率。

   應納稅額 = 增值額×適用稅率 增值額 = 轉讓收入-扣除項目金額 轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

扣除項目包括:

①取得土地使用權所支付的金額,指支付的地價款和交納的有關稅費。

②房地產開發成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、 建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費。

③房地產開發費用,包括銷售費用、管理費用、財務費用,其中銷售費用、管理費用按(1)(2)項金額之和的5%以內計算扣除,財務費用按(1)(2)項金額之和的10%以內計算扣除。

④與轉讓房地產有關的稅金,指營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

⑤按(1)(2)項金額之和加計20%扣除。

應納稅額的計算,采用四級超額累進稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:

①增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額 = 增值額×30

二、按揭費用

   涉及按揭或轉按揭時,需要支付按揭公司、評估公司及銀行等相關機構的服務費用。按揭費用主要包括:

1.房屋查案費:每證90元,由房管局收取;

2.房屋評估費:評估價×0.5%,由評估公司收取。如果不需要出評估報告,則只收取300元的初評費;

3.按揭代理費:按揭公司直接收到的服務費用,標準是貸款額×(1%~1.5%);不同按揭公司執行的標準有差異,較為普遍的是貸款額的1%或1.2%;

4.貸款保險費:貸款額×1.2×0.1%×貸款年限,保險公司收取,二手房按揭貸款的最高年限是20年;

5.貸款合同公證費:每宗300元;

6.轉按揭合同協議公證費:每宗300元;

7.交易委托公證費:每宗200元;

8.銀行公積金代辦費:每宗500元,由相應銀行收取;

9.他項權利登記費:每證250元(番禺每證500元),由房管局收取;

10.貸款印花稅:貸款額×0.005%,由銀行收取。

其中,銀行公積金代辦費大部分銀行都不收取。另外,辦理轉按揭時,個別銀行還將收取轉按揭費,每宗500元至1000元不等。

三、地產中介代理傭金

   是買賣雙方支付給地產中介公司的服務報酬,由三方在之前簽訂的合同中明確約定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能執行不同的標準。但物價部門規定,買賣雙方分別支會的傭金都不能超過成交價的3%。

關鍵詞:稅率,個人,營業稅,土地,買賣
[責任編輯:小飛]
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